Δαπάνες κοινόχρηστων χώρων: τι μπαίνει στην ομάδα δαπανών και πώς υποστηρίζεται η κατανομή;

Ορίστε τους όρους πριν κατανείμετε το κόστος.

Οι όροι «δαπάνη κοινόχρηστων χώρων», «κοινόχρηστα», «λειτουργική δαπάνη» και «ανακατανομή λογαριασμών» χρησιμοποιούνται συχνά σαν να σημαίνουν το ίδιο πράγμα. Η μίσθωση και οι τοπικοί κανόνες καθορίζουν τα όρια· ο υπολογισμός πρέπει να τα δηλώνει.

Οι λειτουργικές δαπάνες των κοινόχρηστων χώρων προκύπτουν από χώρους, συστήματα ή υπηρεσίες που εξυπηρετούν πάνω από έναν χρήστη: κοινόχρηστο φωτισμό, χώρους κυκλοφορίας, ανελκυστήρες, κεντρικές εγκαταστάσεις, φύλαξη, καθαριότητα, διαχείριση απορριμμάτων ή συντήρηση πρασίνου. Τα κοινόχρηστα είναι ο εμπορικός μηχανισμός για την ανάκτηση της συμφωνημένης ομάδας δαπανών. Η ανακατανομή ενός λογαριασμού κοινής ωφέλειας είναι η μετακύλιση του κόστους του σύμφωνα με την ισχύουσα μίσθωση και τους τοπικούς κανόνες.

Τα κεφαλαιουχικά έργα, οι βελτιώσεις του εκμισθωτή και η κατανάλωση ενός μισθωτή που μετριέται απευθείας δεν ανήκουν αυτομάτως στην κοινή ομάδα δαπανών. Ο χειρισμός τους εξαρτάται από τη διατύπωση της μίσθωσης και τον τοπικό κανόνα. Ο οδηγός αυτός εξηγεί τον λειτουργικό υπολογισμό· δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.

Βάλτε κάθε δαπάνη στη μικρότερη ομάδα που της αντιστοιχεί πραγματικά.

Όσο πιο άμεσα μπορεί να μετρηθεί ή να αποδοθεί μια δαπάνη, τόσο λιγότερα χρειάζεται να επιμεριστούν. Μετρήστε πρώτα την κατανάλωση των μισθωτών και τα μεγάλα κοινόχρηστα συστήματα· κατανείμετε μόνο το πραγματικό υπόλοιπο.

• Άμεση δαπάνη μισθωτή - χρεώνεται στον χώρο ή στον χρήστη του οποίου ο μετρητής ή η σύμβαση τη δημιούργησε.
• Δαπάνη κοινόχρηστων χώρων - φωτισμός, κλιματισμός, καθαριότητα ή φύλαξη για χώρους που χρησιμοποιούν περισσότεροι χρήστες.
• Δαπάνη κοινόχρηστων συστημάτων - ανελκυστήρες, αντλίες, κεντρικές εγκαταστάσεις ή άλλα συστήματα που εξυπηρετούν μια καθορισμένη ομάδα.
• Δαπάνη εκμισθωτή ή κενών χώρων - κατανάλωση και ευθύνη που η μίσθωση δεν επιτρέπει να ανακτηθούν από τους μισθωτές των κατειλημμένων χώρων.

Επιλέξτε το κλειδί κατανομής ανάλογα με το τι προκάλεσε τη δαπάνη.

Κανένα κλειδί δεν είναι δίκαιο για κάθε γραμμή. Επιλέξτε τη βάση πριν ανοίξει η περίοδος, δηλώστε γιατί ταιριάζει στη συγκεκριμένη δαπάνη και κρατήστε τον παρονομαστή σταθερό για όλη την περίοδο.

• Μετρημένη κατανάλωση - όταν ένας αξιόπιστος μετρητής μπορεί να προσδιορίσει τον πραγματικό χρήστη.
• Μισθωμένη ή κατειλημμένη επιφάνεια - για κοινόχρηστες δαπάνες που αυξάνονται κατά προσέγγιση ανάλογα με την επιφάνεια.
• Ίσα μερίδια - για δαπάνες που δεν μεταβάλλονται ουσιωδώς με το μέγεθος του χώρου.
• Ομάδα χρηστών - όταν μόνο ένα καθορισμένο σύνολο χρηστών ωφελείται από το σύστημα.
• Μικτός κανόνας - μόνο όταν κάθε συνιστώσα και κάθε στάθμιση είναι τεκμηριωμένη και αναπαραγώγιμη.

Παράδειγμα υπολογισμού: μία ομάδα δαπανών, δύο κλειδιά, κάθε γραμμή ελέγξιμη.

Ας πάρουμε ένα υποθετικό εμπορικό πάρκο 8.000 m² με δέκα καταστήματα. Ένα κατάστημα 240 m² καταλαμβάνει το 3% της συνολικής μισθώσιμης επιφάνειας. Οι παρακάτω αριθμοί επεξηγούν τη μέθοδο· δεν αποτελούν αποτέλεσμα πελάτη.

• Φωτισμός χώρου στάθμευσης και πεζοδρόμων: 6.200 kWh, με κατανομή βάσει μισθώσιμης επιφάνειας.
• Λόμπι και κοινόχρηστος εξοπλισμός: 1.100 kWh, με κατανομή βάσει μισθώσιμης επιφάνειας.
• Διαφημιστικός πυλώνας: 900 kWh, σε ίσα μερίδια ανάμεσα στα εννέα καταστήματα σε λειτουργία.
• Το κατάστημα των 240 m² επιβαρύνεται με το 3% των 7.300 kWh, δηλαδή 219 kWh, συν το ένα ένατο του φορτίου του πυλώνα, δηλαδή 100 kWh.
• Το εκκαθαριστικό του δείχνει 319 kWh κοινόχρηστης κατανάλωσης, τους μετρητές προέλευσης, τα δύο κλειδιά κατανομής και τους δύο παρονομαστές.

Ο αριθμός είναι τεκμηριωμένος επειδή ο μισθωτής μπορεί να τον υπολογίσει ξανά. Εμπορικές παραχωρήσεις, όπως ανώτατα όρια ή εκπτώσεις για μισθωτές-άγκυρες, μπορεί να εξακολουθούν να ισχύουν, αλλά πρέπει να εμφανίζονται ρητά· η έκπτωση για έναν χρήστη δεν μπορεί να κρύβεται ως ανεξήγητο επιπλέον κόστος για όλους τους άλλους.

Κρατήστε τους κενούς χώρους ορατούς αντί να ανακατανέμετε αθόρυβα το κόστος τους.

Στους κενούς χώρους ένα μοντέλο κατανομής αποκαλύπτει αν είναι έντιμο. Η ισχύουσα μίσθωση και η δικαιοδοσία καθορίζουν τι μπορεί να ανακτηθεί, αλλά ο υπολογισμός πρέπει να δείχνει σε ποιον πέρασε η ευθύνη για τον κενό χώρο και το μερίδιό του.

Ένας σταθερός παρονομαστής εμποδίζει τα ποσοστά των μισθωτών των κατειλημμένων χώρων να αυξηθούν μόνο επειδή ένας άλλος χώρος έμεινε κενός. Αν η εμπορική συμφωνία προβλέπει διαφορετική αντιμετώπιση των κενών χώρων, δηλώστε τον κανόνα, τη νομική βάση, την ημερομηνία έναρξης ισχύος και την ομάδα δαπανών που επηρεάζεται, πριν χρεωθεί η περίοδος.

Κλείστε την περίοδο πριν ξεκινήσετε την εκκαθάριση.

Συγκρίνετε τις εγκεκριμένες πραγματικές δαπάνες με τις προκαταβολές των μισθωτών, διατηρήστε τα τεκμήρια μετρητών και τιμολογίων πίσω από κάθε γραμμή και μεταφέρετε τις διορθώσεις στις επόμενες περιόδους με ορατό τρόπο, αντί να ξαναγράφετε μια κλεισμένη περίοδο.

• Επιβεβαίωση της ομάδας δαπανών, των παραστατικών και της περιόδου απολογισμού.
• Επικύρωση της κάλυψης από μετρητές, των εκδόσεων τιμολογίων και του χειρισμού των δεδομένων που λείπουν.
• Εφαρμογή του συμφωνημένου κλειδιού και του σταθερού παρονομαστή σε κάθε γραμμή δαπάνης.
• Αφαίρεση των προκαταβολών και έκδοση ιχνηλάσιμου υπολοίπου ή πιστωτικού.
• Διατήρηση του κλεισμένου υπολογισμού, της μεταγενέστερης διόρθωσης και του υπευθύνου έγκρισης.

Δείτε τη χρέωση μισθωτών και την εκκαθάριση →

Κατανομή κοινόχρηστων δαπανών με απαντήσεις στα δύσκολα ερωτήματα.

Είναι η αμοιβή διαχείρισης δαπάνη κοινόχρηστων χώρων;

Μόνο αν η μίσθωση και οι ισχύοντες κανόνες της αγοράς την εντάσσουν στην ανακτήσιμη ομάδα δαπανών. Το εκκαθαριστικό πρέπει να αναφέρει την αμοιβή, τη βάση, το ανώτατο όριο ή το σταθερό ποσό, αντί να την κρύβει μέσα σε άλλη γραμμή.

Ποιο κλειδί είναι δικαιότερο: η επιφάνεια ή η κατανάλωση;

Η μετρημένη κατανάλωση είναι το ισχυρότερο κλειδί όταν προσδιορίζει αξιόπιστα τον χρήστη. Η επιφάνεια είναι μια συνηθισμένη εναλλακτική λύση για τις πραγματικά κοινόχρηστες υπηρεσίες. Η δικαιοσύνη εξαρτάται από το αν το κλειδί ταιριάζει στη δαπάνη και αν έχει συμφωνηθεί εκ των προτέρων.

Μπορεί να αλλάξει το κλειδί κατανομής;

Για τις επόμενες περιόδους, μέσω της συμφωνίας και της διαδικασίας που προβλέπει η μίσθωση. Μια κλεισμένη περίοδος δεν πρέπει να αλλάζει αθόρυβα κλειδί κατανομής· διατηρήστε τον αρχικό υπολογισμό και κάθε εγκεκριμένη διόρθωση.

Οι κενοί χώροι δεν πληρώνουν τίποτα;

Ο χώρος δεν έχει χρήστη να πληρώσει, αλλά οι δαπάνες του δεν εξαφανίζονται. Η ευθύνη ακολουθεί τη μίσθωση και τον τοπικό κανόνα και πρέπει να παραμένει ορατή, αντί να μοιράζεται αυτόματα στους μισθωτές των κατειλημμένων χώρων.

Μπορούν τα κεφαλαιουχικά έργα να περιληφθούν στα κοινόχρηστα;

Ο χειρισμός διαφέρει ανάλογα με τη μίσθωση, την αγορά και τη νομοθεσία. Κρατήστε τις κεφαλαιουχικές δαπάνες χωριστά, εκτός αν η μίσθωση επιτρέπει σαφώς την ανάκτησή τους και εξηγεί την απόσβεση ή τα ανώτατα όρια.

Πώς πρέπει να αντιμετωπίζονται οι εκπτώσεις για μισθωτές-άγκυρες;

Δείξτε την παραχώρηση και ποιος επωμίζεται την επίδρασή της. Οι υπόλοιποι μισθωτές δεν πρέπει να ανακαλύπτουν μια μη γνωστοποιημένη έκπτωση μόνο επειδή τα ποσοστά τους δεν συμφωνούν πια.

Τι αποδεικνύει ότι η ομάδα κοινόχρηστων δαπανών είναι πλήρης;

Συμφωνήστε τον κεντρικό μετρητή με τους υπομετρητές των μισθωτών και τα κοινόχρηστα συστήματα που μετρούνται χωριστά. Διερευνήστε το ανεξήγητο υπόλοιπο πριν το κατανείμετε.

Αποτελεί αυτό νομική ή φορολογική συμβουλή;

Όχι. Η δυνατότητα ανάκτησης, ο ΦΠΑ, οι προσαυξήσεις και οι υποχρεώσεις γνωστοποίησης εξαρτώνται από τη μίσθωση και τη δικαιοδοσία. Ζητήστε τοπική νομική και φορολογική συμβουλή· χρησιμοποιήστε το ίχνος των μετρητών και του υπολογισμού για να στηρίξετε τα λειτουργικά στοιχεία.

Σχετικά άρθρα

• Τι είναι η επιμέρους μέτρηση - και πώς λειτουργεί η χρέωση των μισθωτών;
• Ποιος πληρώνει τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας σε μια επαγγελματική μίσθωση;
• Χρέωση μισθωτών και κατανομή κόστους - η λειτουργία της Volts
• Εμπορικά πάρκα, αλυσίδες και εμπορικά κέντρα - κοινόχρηστα που κανένας μισθωτής δεν αμφισβητεί

← Πίσω στους οδηγούς