A méltányos felosztás nem csak egy százalékszám. Ez dokumentált költségcsoportot, dokumentált felosztási kulcsot és olyan bontást jelent, amelyet minden bérlő a bizonyítékokig visszakövethet.
A „közös területi költség”, az „üzemeltetési díj”, a „működési költség” és a „közüzemi költségek továbbszámlázása” kifejezéseket gyakran úgy használják, mintha ugyanazt jelentenék. A határt a bérleti szerződés és a helyi szabályok húzzák meg; a számításnak ezt ki kell mondania.
A közös területek üzemeltetési költségei olyan terekből, rendszerekből vagy szolgáltatásokból erednek, amelyek egynél több használót szolgálnak ki: közös világítás, közlekedőterek, liftek, központi gépészet, biztonsági szolgálat, takarítás, hulladékkezelés vagy zöldterület-gondozás. Az üzemeltetési díj az a kereskedelmi eszköz, amellyel az egyeztetett költségcsoport továbbszámlázható. A közüzemi költség továbbszámlázása pedig azt jelenti, hogy a közüzemi költséget a vonatkozó bérleti szerződés és a helyi szabályok szerint áthárítják.
A beruházások, a bérbeadói fejlesztések és a bérlő közvetlenül mért fogyasztása nem tartoznak automatikusan a közös költségcsoportba. Kezelésük a bérleti szerződés szövegétől és a helyi szabályoktól függ. Ez az útmutató az üzemeltetési számítást ismerteti; nem jogi vagy adótanács.
Minél közvetlenebbül mérhető vagy rendelhető hozzá valakihez egy költség, annál kevesebbet kell felosztani. Először a bérlői fogyasztást és a nagyobb közös rendszereket mérje; csak a valódi maradékot ossza fel.
Egyetlen kulcs sem méltányos minden tételnél. A felosztás alapját az időszak kezdete előtt válassza ki, rögzítse, miért illik az adott költséghez, és a nevezőt tartsa változatlanul az időszakon belül.
Vegyünk egy feltételezett, 8000 m²-es bevásárlóparkot tíz bérleménnyel. Egy 240 m²-es bérlemény a teljes bérbe adható terület 3%-át foglalja el. Az alábbi számok a módszert szemléltetik, nem egy ügyfél eredményét.
A szám azért védhető, mert a bérlő újra ki tudja számolni. Kereskedelmi kedvezmények, például felső korlátok vagy horgonybérlői kedvezmények továbbra is érvényesek lehetnek, de kifejezetten szerepelniük kell; az egyik használó kedvezménye nem bújhat meg megmagyarázatlan többletköltségként mindenki másnál.
Az üres területeknél derül ki, hogy egy felosztási modell őszinte-e. A továbbszámlázhatóságról a vonatkozó bérleti szerződés és a jogrendszer dönt, de a számításnak meg kell mutatnia, kinek a felelőssége lett az üres bérlemény és a hozzá tartozó rész.
A rögzített nevező megakadályozza, hogy a meglévő bérlők százalékos aránya csupán azért nőjön, mert egy másik bérlemény megüresedett. Ha a kereskedelmi megállapodás másként kezeli az üres területeket, az időszak számlázása előtt nevezze meg a szabályt, a jogalapot, a hatálybalépés dátumát és az érintett költségcsoportot.
Vesse össze a jóváhagyott tényleges költségeket a bérlők előlegeivel, őrizze meg az egyes tételek mögötti mérési és számlabizonyítékokat, a korrekciókat pedig a lezárt időszak átírása helyett láthatóan vigye tovább.
Nézze meg a bérlői számlázást és az elszámolást
Csak akkor, ha a bérleti szerződés és a vonatkozó piaci szabályok a továbbszámlázható költségcsoportba sorolják. Az elszámolás nevezze meg a díjat, az alapját, a felső korlátot vagy a fix összeget, és ne rejtse el egy másik tételben.
A mért fogyasztás akkor a legerősebb, ha megbízhatóan azonosítja a felhasználót. A valóban közös szolgáltatásoknál a terület gyakori tartalék megoldás. A méltányosság azon múlik, hogy a kulcs illik-e a költséghez, és előre egyeztették-e.
A jövőre nézve igen, a bérleti szerződésben előírt megállapodással és eljárással. Lezárt időszakra nem szabad csendben más kulcsot alkalmazni; őrizze meg az eredeti számítást és minden jóváhagyott korrekciót.
A bérleménynek nincs használója, aki fizetne, de a költségei nem tűnnek el. A felelősség a bérleti szerződést és a helyi szabályokat követi; maradjon látható, és ne terüljön szét automatikusan a meglévő bérlőkre.
A kezelés bérleti szerződésenként, piaconként és jogszabályonként eltér. A beruházási tételeket tartsa külön, hacsak a bérleti szerződés nem engedi meg egyértelműen a továbbszámlázást, és nem rendezi az amortizációt vagy a felső korlátokat.
Mutassa ki a kedvezményt és azt a felet, aki a hatását viseli. A többi bérlő ne csak abból szerezzen tudomást egy elhallgatott kedvezményről, hogy a százalékos arányok már nem jönnek ki.
Egyeztesse a főmérőt a bérlői almérőkkel és a külön mért közös rendszerekkel. A megmagyarázatlan maradékot felosztás előtt vizsgálja ki.
Nem. A továbbszámlázhatóság, az áfa, az árrés és a tájékoztatási követelmények a bérleti szerződéstől és a jogrendszertől függenek. Kérjen helyi jogi és adótanácsot; az üzemeltetési tényeket pedig a mérési és számítási nyom támassza alá.
Hozzon egyetlen költségcsoportot, egyetlen felosztási táblázatot és a mögötte álló mérőket. Megmutatjuk, hol teljes a bizonyítékanyag, hol változtatja meg az eredményt az üres terület vagy egy nevező, és mit tud megőrizni a Volts.